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COMPROMIS DE VENTE

COMPROMIS DE VENTE

LE COMPROMIS DE VENTE LORS DU PROCESSUS D’ACHAT

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier au Portugal vous devrez probablement signer un compromis de vente.
Je dis probablement car dans certains cas les parties décident de signer directement l’acte de vente. Mais cette façon de faire est assez peu courante.

 Après la visite d’un bien immobilier que vous décidez d’acheter  vous devrez effectuer plusieurs étapes :
- Signature d’une fiche de visite (pas toujours proposé par les agents immobiliers)
- Signature d’une proposition d’achat dans laquelle doivent clairement figurer le prix proposé et les conditions d’achat.
- Vous pourrez être amené à effectuer un dépôt de réservation. En règle très générale ce dépôt est effectué à l’agent immobilier qui doit dan tous les cas vous donner un document attestant qu’il a reçu un chèque/un transfert bancaire/des espèces.
Notez que ce dépôt à l’agent immobilier n’engage en rien le vendeur. D’ailleurs vous n’êtes pas plus engagé car à tout moment vous pourrez demander à l’agent de vous restituer le dépôt dans sa totalité. N’acceptez jamais dans un cas pareil qu’il vous soit facturé des honoraires.

Mais le SEUL DOCUMENT qui engage les parties (vendeur et acheteur) lors d’une transaction immobilière est le compromis de vente. En portugais CONTRATO DE PROMESSSA DE COMPRA E VENDA généralement décrit par le sigle CPCV.  
Ce document est établi par un avocat, un « solicitador » ou un notaire. La loi portugaise est claire et les agents immobiliers n’ont pas le droit de rédiger des compromis de vente.


Le compromis contient 4 types d’informations :

1 – Définition claire des parties (vendeur et acheteur)
2 – Définition claire du bien vendu/acheté
3 – Le prix et conditions (par exemple délais pour la signature de l’acte)
4 – Les clauses « spécifiques » et suspensives accordées entre les parties.

Par exemple c’est ici qu’il faut indiquer que l’achat dépendra d’un accord de prêt.
Ces clauses suspensives peuvent être multiples mais doivent toujours être négociées entre les parties.
Une clause suspensive oubliée ne pourra pas être incluse dans le CPCV après la signature du compromis sans l’accord des 2 parties.  

Lors de la signature du compromis l’acheteur doit verser un dépôt (sinal e inicio de pagamento) qui est payé au vendeur.
Dans certains cas il est possible de maintenir le dépôt sur un compte séquestre.
Mais l’usage est de payer le dépôt au vendeur qui peut dès lors encaisser les fonds.
La loi ne détermine pas le % à payer en dépôt. Au Portugal ce % est généralement compris entre 10 et 20% de la valeur de la transaction.

En cas de rupture du compromis de vente la loi est claire :
1 – Si le vendeur rompt le compromis il devra restituer à l’acheteur le double du montant reçu en dépôt.
2 – Si l’acheteur rompt le compromis il perd son dépôt.

Si jamais il y a des clauses suspensives et que l’une de ces clauses ne soit pas respectée (par exemple obtention d’un prêt bancaire) le contrat est rompu sans qu’aucune des parties ne soit pénalisées. Dans ce cas le montant du dépôt est restitué à l’acheteur.

Lors de la signature de l’acte le notaire devrai faire figurer dans la rédaction de l’acte le montant payé en dépôt lors du compromis ainsi que le mode de paiement de ce dépôt (transfert bancaire avec détail des comptes utilisés, numéro du chèque, autre mode de paiement).    

Afin de garantir les parties il est conseillé de reconnaitre les signatures du compromis de vente (notaire/avocat).

  

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